×

Rechtstipps

Checkliste: Was vor dem Immobilienkauf in Kroatien zu prüfen ist

Sie haben eine Immobilie gefunden. Der Preis stimmt, die Lage ist ideal, der Verkäufer ist kooperativ. Bevor irgendein Dokument unterschrieben wird, sollten folgende Punkte geklärt sein — idealerweise von einem Rechtsanwalt, nicht vom Makler.

Schritt 1: Rechtliche Prüfung vor dem Vorvertrag

Das ist der wichtigste Schritt — und der am häufigsten übersprungene. Sobald ein Vorvertrag unterzeichnet ist, sind Sie rechtlich gebunden. Die Prüfung gehört daher davor.

Grundbuch (Zemljišna knjiga)
  • Ist der Verkäufer der eingetragene Eigentümer?
  • Bestehen Hypotheken, Pfandrechte oder sonstige Belastungen?
  • Sind Dienstbarkeiten (z. B. Wegerechte) eingetragen?
  • Gibt es Vorkaufsrechte?
  • Sind aktive Plomben oder anhängige Verfahren eingetragen?
Kataster
  • Stimmen Fläche und Beschreibung mit dem überein, was verkauft wird?
  • Sind alle Gebäude auf der Parzelle im Kataster eingezeichnet?
Baugenehmigung und Nutzungsgenehmigung
  • Liegt eine rechtskräftige Baugenehmigung vor?
  • Wurde eine Nutzungsgenehmigung (Uporabna dozvola) erteilt?
  • Gibt es nicht genehmigte Bauteile — Anbauten, Terrassen, Nebengebäude?
Legalisierungsstatus

Falls nicht genehmigte Teile vorhanden sind: in welchem Status befindet sich die Legalisierung? (Hinweis: die Fristen des alten Legalisierungsgesetzes sind abgelaufen; ein neues Gesetz ist in Ausarbeitung)

Flächenwidmung (bei Grundstücken und Bauvorhaben)
  • Ist die Fläche als Bauland eingetragen?
  • Welche Bebauungsvorschriften gelten?
Steuerliche Situation

Bestehen offene Forderungen der Steuerbehörde oder Gemeinde gegenüber dem Verkäufer, die auf die Immobilie lasten?

Schritt 2: Der Vorvertrag

Wenn der rechtliche Status der Immobilie nicht vollständig in Ordnung ist — was häufig vorkommt — ist ein Vorvertrag das richtige Instrument. Der Verkäufer verpflichtet sich darin, die offenen Punkte zu klären, bevor der Kaufvertrag abgeschlossen wird.

Auch wenn alles in Ordnung ist, wird in Kroatien fast immer ein Vorvertrag abgeschlossen. Er sichert beiden Seiten die Transaktion.

Was im Vorvertrag geregelt sein muss:

  • Kaufpreis und Zahlungsmodalitäten
  • Anzahlung (üblicherweise 10 % des Kaufpreises)
  • Frist für den Abschluss des Hauptkaufvertrags
  • Vertragsstrafen bei Rücktritt: zieht der Käufer zurück, verfällt die Anzahlung; zieht der Verkäufer zurück, zahlt er das Doppelte zurück
  • Bedingungen, die vor Vertragsabschluss zu erfüllen sind (z. B. Löschung einer Hypothek, Einholung einer Nutzungsgenehmigung)

Für Nicht-EU-Käufer (z. B. britische oder amerikanische Staatsangehörige sowie Schweizer ohne gemeldeten Wohnsitz in Kroatien): Der Kaufvertrag wird nach Unterzeichnung beim Justizministerium eingereicht. Die Freigabe zur Grundbucheintragung erfolgt nach Erteilung der Genehmigung. Schweizer Staatsangehörige mit gemeldetem vorübergehenden Wohnsitz in Kroatien benötigen diese Genehmigung nicht.

Schritt 3: Der Kaufvertrag

Erst wenn alle Voraussetzungen erfüllt sind, wird der Kaufvertrag abgeschlossen.

Was der Kaufvertrag enthalten muss:

  • Vollständige und genaue Beschreibung der Immobilie (Grundbuchdaten, Katasterdaten, Fläche)
  • Kaufpreis und Zahlungsbedingungen
  • Absicherung der Käuferposition in der Phase zwischen Vertragsunterzeichnung und Grundbucheintragung
  • Korrekte Auflassungserklärung (Tabularna Izjava / Clausula Intabulandi) — die notariell beglaubigte Erklärung des Verkäufers nach vollständiger Kaufpreiszahlung
  • Regelungen zur Übergabe

Ablauf nach Vertragsunterzeichnung:

  1. Absicherung der Käuferposition im Grundbuch oder treuhänderische Abwicklung
  2. Zahlung des Kaufpreises
  3. Ausstellung der Auflassungserklärung (Tabularna Izjava) durch den Verkäufer
  4. Antrag auf Eigentumsübertragung beim Grundbuchgericht
  5. Eintragung des Eigentums

Schritt 4: Kosten und Steuern

Kostenart Betrag (ca.)
Grunderwerbsteuer (Porez na promet nekretnina) 3 % des Kaufpreises
Notarkosten (Unterschriftenbeglaubigung) ca. 20 EUR pro Person
Gerichtskosten (Grundbucheintragung) gering
Anwaltshonorar individuell vereinbart
Maklerprovision (falls zutreffend) 2–4 % (Marktstandard)

Hinweis: Bei Neubau vom Bauträger fällt statt der Grunderwerbsteuer die Mehrwertsteuer (PDV, 25 %) an — in der Regel im Kaufpreis enthalten.

Wer darf Kaufverträge aufsetzen?

In Kroatien sind ausschließlich Rechtsanwälte — und in bestimmten Ausnahmefällen Notare — befugt, Immobilienkaufverträge zu verfassen und dabei rechtlich zu beraten. Makler, Agenturen oder andere Vermittler sind hierzu nicht berechtigt.

Vertiefend: Immobilienkauf in Kroatien und Eine GmbH in Kroatien gründen.

Haben Sie Fragen zu einem konkreten Objekt? Nehmen Sie Kontakt auf — unverbindlich.

+385 52 222 333 info@odvjetnik-dokic.hr